اولا : تنص المادة 563 من القانون المدنى على انه :-
” اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها:- (أ) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور , فاذا كانت المدة اقل من ذلك , وجب التنبيه قبل نصفها الاخير , وكل هذا مع مراعاة حق المستاجر فى المحصول وفقا للعرف . (ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او اكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين , فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. (ج) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او اكثر , وجب التنبيه قبل نهايتها بشعر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير”.
ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار :-
– عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت ( اي مؤقت ) , اذ ان المؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم , ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد , فاذا اتفق الطرفان على مدة الايجار , فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة .
– وتكون المدة المتفق عليها معينة , اذا كان لا نهاية معلومة لها ، كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد مدة الايجار حسب رغبتهما وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتهما عن ستون سنة وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق الحكر المنصوص عليه فى المادة 999 مدنى , على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه فى حق الغير فى حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكفى ثبوت تاريخه , وعلى ذلك فان المتعاقدين لهما تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار , ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة , ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه , او اكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استنادا الى حق الحكر الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة والوارد نصه في المادة 999مدني , بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا , واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر , او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة , ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة .
الطعن رقم ٥١٤١ لسنة ٨٨ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٩/٠١/١٦
– العنوان : إيجار ” القواعد العامة في الإيجار : انتهاء عقد الإيجار ” . حكم ” تسبيبه : موضوع الدعوى وطلبات الخصوم والأدلة الواقعية والحجج القانونية ” . إثبات ” إجراءات الإثبات : العدول عن إجراءات الإثبات ” . محكمة الموضوع ” سلطتها في تحصيل فهم الواقع في الدعوى ”
– الموجز : ثبوت انعقاد عقد إيجار عين التداعي مشاهرة والنص فيه على حق كل طرف في فسخه بإعلانه الطرف الآخر قبل الميعاد بشهر وإلا يجدد لمدة ستة أشهر لحين حصول التنبيه . مؤداه . اعتباره بعد انتهاء مدته الأولى وتجديده لمدة ستة أشهر فقط منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يتجدد . تنبيه المطعون ضدهم للطاعنة – بعد استنفاد مقدم الإيجار – بإنهاء العقد . لازمه . انفصام العلاقة الإيجارية بينهما . التزام الحكم المستأنف هذا النظر وقضاؤه بانتهاء العقد . صحيح . لا محل للقول بسقوط حق المطعون ضدهم في رفع الدعوى بمضي المدة . علة ذلك .
– القاعدة : إذ كان البين – على نحو ما سجله الحكم الابتدائي – أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٦ مدته مشاهرة بأجرة مائتي جنيه تدفع أول كل شهر ، ونُص في البند الثاني منه على أنه إذا رغب أحد المتعاقدين فسخ العقد في نهاية المدة فعليه أن يعلن الطرف الآخر قبل الميعاد بشهر واحد وإلاّ يعتبر تجديد العقد لمدة ستة أشهر فقط لحين التنبيه من أحد الطرفين ، وكان البين من أقوال شاهدي الطاعنة – المستأنفة – بالتحقيق وهما … و… والتي تطمئن إليها المحكمة أن العقد سند الدعوى انعقد لمدة مفتوحة وغير محددة مما تستخلص معه المحكمة أن العقد غير محدد المدة ويتوافق مع ما ورد به من أن مدته مشاهرة فيعتبر بعد انتهاء مدته الأولى وتجديده لمدة ستة أشهر فقط منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يتجدد ، ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ مدني ، وإذ نبه المطعون ضدهم على الطاعنة رسمياً بالإنذار المؤرخ ١٧ / ٤ / ٢٠١٣ بإنهاء العقد فتكون العلاقة الإيجارية قد انفصمت بهذا التنبيه لاسيما وأن مبلغ مقدم الإيجار المدعى به – بفرض صحته – قد استنفد ولا شك في غضون عام ٢٠٠٧ قبل رفع الدعوى ، ولا محل معه للقول بانعقاد العقد لمدة ستين عاماً قياساً على الحكر ، وإذ التزم الحكم المستأنف هذا النظر وقضى بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى والتسليم ورفض دعوى الطاعنة الفرعية ، فيكون قد أعمل صحيح القانون ، ولا يغير من ذلك ما تثيره الطاعنة من سقوط حق المطعون ضدهم في رفع الدعوى بمضي المدة باعتبار أنه بعد انتهاء مدة العقد المتفق عليها وتجديده للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يظل يتجدد لمدد مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء ، ومن ثم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف برفضه ، وتأييد الحكم الابتدائي .
الحكم
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / محمد علي محمد ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنة الدعوى رقم …….. لسنة ٢٠١٣ إيجارات الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٦ والتسليم ، وقالوا بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجرت الطاعنة من مورثهم الشقة عين التداعي ومدته مشاهرة ، وإذ أنذروها بتاريخ ١٧ / ٤ / ٢٠١٣ بعدم الرغبة في تجديد العقد وانتهاء مدته دون جدوى ، فأقاموا الدعوى . ادعت الطاعنة فرعياً بطلب الحكم باعتبار مدة العقد تسعة وخمسين عاماً . حكمت المحكمة بالطلبات في الدعوى الأصلية وبرفض الدعوى الفرعية . استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم …… لسنة ١٣٠ ق القاهرة ” مأمورية الجيزة ” فقضت بتأييد الحكم المستأنف . طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم …….. لسنة ٨٥ ق ، وبتاريخ ١٠ / ٢ / ٢٠١٦ نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ، عجلت الطاعنة السير في الاستئناف . أحالت المحكمة الاستئناف للتحقيق ، وبعد سماع الشهود حكمت بتاريخ ٧ / ٢ / ٢٠١٨ بتأييد الحكم المستأنف . طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب ، وفي بيان ذلك تقول إن المحكمة الاستئنافية التزاماً منها بالحكم الناقض استجابت لطلبها وأحالت الاستئناف للتحقيق لتثبت الطاعنة أن مدة العقد أقصى مدة ممكنة وهي ستون عاماً قياساً على الحكر ، وأنها دفعت مقدم إيجار مقداره مبلغ ١٣٥٠٠ جنيه يستهلك بخصم مائة جنيه شهرياً حتى نفاده ، إلاّ أن المحكمة بعد سماع أقوال شاهديها اللذين أكدا أن مدة العقد مفتوحة وليست شهراً قضت بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه دون أن تُعنى ببحث أقوال الشهود الذين سمعتهم ومؤداها وتوازن بينها ولم ترد عليها بثبوت أو نفي دفاع الطاعنة ، مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في محله ، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم يجب أن يكون فيه بذاته ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة قد محصت الأدلة التي قدمت إليها وحصلت منها ما تؤدي إليه وذلك باستعراض هذه الأدلة ، وتعليقه عليها بما ينبئ عن بحث ودراسة أوراق الدعوى عن بصر وبصيرة بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم إليها من أدلة مؤثرة في النزاع دون أن تبين في حكمها ما يبرر هذا الاطراح وإلاّ كان حكمها قاصراً ، وأنه ولئن كان الاطمئنان إلى أقوال الشهود أو عدم الاطمئنان إليها مرده إلى وجدان القاضي وشعوره ، إلاّ أنه إذا أحال الدعوى للتحقيق – بناءً على طلب الخصوم – لسماع الشهود تحقيقاً لدفاع جوهري لعدم كفاية أوراق الدعوى لتكوين عقيدته ، فيتعين عليه تناول أقوالهم ومؤداها وتعليقه عليها بما ينبئ عن بحثها ودراستها عن بصر وبصيرة ، وأن يورد بمدونات حكمه – عملاً بالمادة التاسعة من قانون الإثبات – أسباب عدم الأخذ بنتيجة إجراء الإثبات الذي تنفَّذ ، فإن لم يفعل يبقى الدليل المستمد من أقوال الشهود ودفاع الخصوم بشأنها بغير بحث ولا رد يشهد بالتفات المحكمة إليه ووزنها إياه ، بما يعيب حكمها بقصور مبطل .
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن المحكمة الاستئنافية التزاماً منها بما أشار إليه الحكم الناقض في الطعن رقم …….. / ٨٥ ق من وجوب تحقيق الدعوى الفرعية للطاعنة قد استجابت لطلبها وأحالت الاستئناف للتحقيق لتثبت الطاعنة انعقاد العقد لأقصى مدة ممكنة وهي ستون عاماً قياساً على الحكر وأنها دفعت مقدم مقداره مبلغ ١٣٥٠٠ جنيه يستهلك بخصم مائة جنيه من الأجرة حتى نفاده ، واستمعت إلى شاهدي الطاعنة وقامت بتحصيل أقوالهما ثم قضت بتأييد الحكم الابتدائي بانتهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية اكتفاءً منها بأسبابه من غير تناول أقوال الشهود ومؤداها واستعراض الدليل المستمد منها وما تبينته منه ودون أن تبين أسباب التفاتها عنها ، وأسباب عدم الأخذ بنتيجة إجراء الإثبات الذي تنفَّذ مع أنها أحالت الاستئناف للتحقيق لسماع الشهود ، فإن الحكم بهذا الذي سلف بيانه يُبقي الدليل المستمد من أقوال الشهود ودفاع الطاعنة بشأنها بغير بحث ولا رد يشهد بالتفات المحكمة إليه ووزنها إياه بما يعيب قضاءها بالقصور في التسبيب ويتعين معه نقض الحكم المطعون فيه .
وحيث إن الطعن للمرة الثانية ، فإن المحكمة تتصدى للفصل في موضوعه عملاً بالمادة ٢٦٩ / ٤ من قانون المرافعات المعدلة بالقانون رقم ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ .
وحيث إنه عن موضوع الاستئناف ، وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد النص في المادتين ٥٥٨ ، ٥٦٣ من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عُقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عُقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة ٥٦٣ سالفة الذكر ، ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو انتهاء العقد بمضي ستين عاماً قياساً على الحكر ، إذ لا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة ٥٦٣ المشار إليها .
لما كان ذلك ، وكان البين – على نحو ما سجله الحكم الابتدائي – أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ٤ / ١٩٩٦ مدته مشاهرة بأجرة مائتي جنيه تدفع أول كل شهر ، ونُص في البند الثاني منه على أنه إذا رغب أحد المتعاقدين فسخ العقد في نهاية المدة فعليه أن يعلن الطرف الآخر قبل الميعاد بشهر واحد وإلاّ يعتبر تجديد العقد لمدة ستة أشهر فقط لحين التنبيه من أحد الطرفين ، وكان البين من أقوال شاهدي الطاعنة – المستأنفة – بالتحقيق وهما رؤوف سليمان وجيه ومحمد محمود أحمد محمد والتي تطمئن إليها المحكمة أن العقد سند الدعوى انعقد لمدة مفتوحة وغير محددة مما تستخلص معه المحكمة أن العقد غير محدد المدة ويتوافق مع ما ورد به من أن مدته مشاهرة فيعتبر بعد انتهاء مدته الأولى وتجديده لمدة ستة أشهر فقط منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يتجدد ، ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ مدني ، وإذ نبه المطعون ضدهم على الطاعنة رسمياً بالإنذار المؤرخ ١٧ / ٤ / ٢٠١٣ بإنهاء العقد فتكون العلاقة الإيجارية قد انفصمت بهذا التنبيه لاسيما وأن مبلغ مقدم الإيجار المدعى به – بفرض صحته – قد استنفد ولا شك في غضون عام ٢٠٠٧ قبل رفع الدعوى ، ولا محل معه للقول بانعقاد العقد لمدة ستين عاماً قياساً على الحكر ، وإذ التزم الحكم المستأنف هذا النظر وقضى بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى والتسليم ورفض دعوى الطاعنة الفرعية ، فيكون قد أعمل صحيح القانون ، ولا يغير من ذلك ما تثيره الطاعنة من سقوط حق المطعون ضدهم في رفع الدعوى بمضي المدة باعتبار أنه بعد انتهاء مدة العقد المتفق عليها وتجديده للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يظل يتجدد لمدد مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء ، ومن ثم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف برفضه ، وتأييد الحكم الابتدائي .
الطعن رقم ٤١٨٥ لسنة ٧٦ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٨/٠٣/١١
– الموجز : ثبوت إنعقاد عقد الإيجار محل النزاع طيلة حياة المستأجر ومن بعده خلفه العام . وجوب اعتباره منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وحق المتعاقدين في طلب انهائه بالتنبيه علي الآخر قبل النصف الأخير من الشهر . م ٥٦٣ مدني . قيام الطاعن بالتنبيه علي المطعون ضده بإنهاء العقد في الميعاد . أثره . إنفصام العلاقة الإيجارية . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر خطأ .
– القاعدة : إذ كان البين من الأوراق أن عقد إيجار الشقة محل النزاع والمؤرخ ١ / ١٠ / ١٩٩٦ يخضع لأحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ وأن البند العشرين منه يتضمن أن مدته طيلة حياة المستأجر وخلفه من بعده ، فإنه مع وجود هذا البند لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة ، ويضحى العقد غير محدد المدة ويعتبر منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهى ” شهر ” ويكون لأى من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على الآخر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ آنفة البيان ، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده رسمياً في ٢١ / ٤ / ٢٠٠٤ برغبته في إنهاء العقد والإخلاء ، فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وبات وضع يد المطعون ضده على شقة التداعى غصباً دون سند قانونى ، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى رفض دعوى الطاعن واعتد بالبند العشرين من عقد الإيجار من أنه صريح في مدته بأنها طيلة حياة المستأجر ومن بعده خلفه ولا يجوز الانحراف عن عبارته عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يعيبه ويوجب نقضه .
الطعن رقم ٦٥٩٠ لسنة ٧٩ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٧/٠٥/٢٤
– الموجز : تحديد مدة الإيجار بحياة المستأجر – المطعون ضده – وورثته من الدرجة الأولى . أثره . اعتباره غير محدد المدة ومن ثم انعقاده للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بتنبيه أحد المتعاقدين على الآخر عملاً بم ٥٦٣ مدنى . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بتحديد مدة الإيجار بفترة حياة المطعون ضده وورثته . خطأ .
– القاعدة : إذ كان الثابت من صورة عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ٥ / ١٩٩٨ والذى يخضع النزاع في شأنه لأحكام القانون المدنى أنه تضمن في البند الأول منه أن مدة الإيجار طيلة حياة المستأجر وورثته من الدرجة الأولى ومن ثم فإنه مع وجود هذا البند لا يُعْرَف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة وبالتالى يضحى هذا العقد من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى شهر ويكون لأى من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ آنفة البيان ، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده الأول بموجب الإنذار المعلن إليه في ٨ / ١١ / ٢٠٠٧ بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإيجار بفترة حياة المطعون ضده الأول وورثته من الدرجة الأولى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه .
الطعن رقم ١٤٢٠٧ لسنة ٨٤ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٧/٠١/٠٨
– الموجز : انعقاد عقد الإيجار بين مورث الطاعنين والمطعون ضده مشاهرة طوال حياة المستأجر ثم لورثته الشرعيين من بعده . أثره . اعتباره غير محدد المدة ويكون منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين م ٥٦٣ مدنى . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضائه بتحديد مدة الإيجار بفترة حياة المطعون ضده قياساً على أحكام الحكر . خطأ .
– القاعدة : إذ كان الثابت من حكمى أول وثانى درجة أن عقد الإيجار وملحقه سند الدعوى محرراً في ظل سريان القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ ويخضع النزاع في شأنه لأحكام القانون المدنى ، وإذ انعقد بين مورث الطاعنين والمطعون ضده مشاهرة طوال حياة المستأجر ثم لورثته الشرعيين من بعده . فإنه مع وجود هذا البند لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة ، ومن ثم يضحى هذا العقد من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى شهر ويكون لأى من المتعاقدين الحق في انهائه إذا نبه المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ آنفة البيان . وإذ كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضده بموجب الإنذارين المعلنين إليه في ٢٦ / ٩ ، ١٦ / ١٠ / ٢٠١١ بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت عراها بهذا التنبيه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإيجار بفترة حياة المطعون ضده قياساً على أحكام الحكر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
الطعن رقم ١٩٥٩ لسنة ٨٦ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٦/١١/٢٧
– الموجز : انعقاد عقد الإيجار مشاهرة ووفاء المستأجر بمقدم أجرة سنتين . أثره . اعتبار العقد بعد استنفاد مقدم الإيجار منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة ٥٦٣ مدنى . لا محل لاستبعاد نص المادة المذكورة أو تدخل القاضى لتحديد مدته أو بمضى ستون عاماً قياساً على حق الحكر . علة ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وتحديده مدة الإجارة بتسعة وخمسين سنة . خطأ ومخالفة للقانون .
– القاعدة : إذ كان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار المؤرخ ١٠ / ٧ / ١٩٩٥ سند الدعوى خاضع لأحكام القانون المدنى ، ، ولئن كانت مدة هذا العقد مشاهرة وأن الأجرة تسدد كل شهر ، بيد أن المستأجر المطعون ضده قد سدد مقدم إيجار لأجرة سنتين ، ومن ثم فإن إرادة طرفيه قد اتجهت إلى انعقاده لنهاية المدة المحددة لاستنفاد مقدم الإيجار المذكور ، وبعد انقضاء مدته الأولى المتفق عليها سالفة الذكر يكون غير محدد المدة ويكون منعقداً للمدة المعينة فيه لدفع الأجرة وهى شهر وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة ٥٦٣ من القانون المدنى ، فإن لم يحصل التنبيه تَجدد العقد لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه المشار إليه ، ولا يسوغ استبعاد نص المادة ٥٦٣ المشار إليها ، ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاماً قياساً على حق الحكر ، ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة ١٤٧ من القانون المدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو إرتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار كما هو في حق الحكر لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد مع وجود نص المادة ٥٦٣ من القانون المدنى سالف البيان . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن المؤجر بطلب إخلاء وتسليم العين المؤجرة لانتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته وتدخل بتحديد مدة الإجارة بتسعة وخمسين سنة استناداً من الحكم إلى سلطة محكمة الموضوع في تفسير العقود والمحررات ، وأنه استخلص من ظروف وملابسات التعاقد والعرف الجارى أن إرادة المتعاقدين قد اتجهت إلى جعل مدة هذا العقد أقصى مدة ممكنة قياساً على حق الحكر ورتب على ذلك قضاءه آنفاً ، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه .
الطعن رقم ٢٠٨٤١ لسنة ٨٤ قضائية
الدوائر التجارية – جلسة ٢٠١٦/٠٥/٢٥
– الموجز : قضاء المحكمة الجزئية – الحائز لقوة الأمر المقضي – بعدم اختصاصها بنظر الدعوى تأسيساً على أن مدة عقد إيجار عين النزاع ستون عاماً . لازمه . تقيد المحكمة المحال إليها الدعوى بحجية منطوقه وما ارتبط به من أسباب . علة ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بإلغاء الحكم المستأنف وإنهاء العلاقة الإيجارية تأسيساً على أن عقد الإيجار غير محدد المدة وأنه منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة . مخالفة للقانون .
– القاعدة : إذ كان الثابت من مدونات الحكم الصادر من محكمة بندر الجيزة الجزئية بتاريخ ٢٨ / ١١ / ٢٠١٣ أنه أسس قضاءه بعدم الاختصاص قيمياً والإحالة لمحكمة الجيزة الابتدائية على أن عقد إيجار عين النزاع المؤرخ ١ / ٢ / ٢٠٠٢ مدته ستون عاماً وكان الحكم بذلك قد فصل في تحديد مدة العقد ومن ثم فإن تقريراته القانونية التى تضمنتها أسبابه المرتبطة ارتباطاً وثيقاً بمنطوقه يرد عليها ما يرد على منطوقه من قوة الأمر المقضي وتتقيد المحكمة الابتدائية التى أحيلت إليها الدعوى بما جاء به ولو كان قد بُنِىَ على قاعدة غير صحيحة في القانون لأن قوة الأمر المقضي تعلو على اعتبارات النظام العام وبالتالى يمتنع على هذه المحكمة كما يمتنع على الخصوم الجدل فيه من جديد ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وإنهاء العلاقة الإيجارية تأسيساً على أن عقد الإيجار غير محدد المدة وأنه منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة فإنه يكون قد خالف القانون مما يعيبه ويوجب نقضه .
الطعن رقم ٥٧٢١ لسنة ٨٠ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٥/١١/٢٢
– الموجز : اتفاق طرفى عقد الإيجار على تجديده دون تحديد تاريخ انتهاؤه . أثره . اعتباره منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة بعد انتهاء المدة الاتفاقية . مؤداه . لكل من طرفيه الحق في إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانونى . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضائه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الإخلاء لانتهاء مدة عقد الإيجار استناداً لتفسيره الخاطئ لبنوده باعتباره ممتداً لمدة مماثلة لمدته الأولى . خطأ وقصور .
– القاعدة : إذ كان الثابت بالبند أولاً من عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٢ / ١٩٩٦ أنه يبدأ من ١ / ٣ / ١٩٩٧ وينتهى في ٣٠ / ٤ / ٢٠٠٨ ويجدد لمدة مماثلة وبالبند الثانى أن القيمة الإيجارية ١٥٠ جنيه يدفع نصفها مقدماً كل شهر ونُص في البند ثالثاً على اتفاق الطرفين على تجديده مدداً مماثلة مع زيادة الأجرة بنسبة ٣٠% مرة واحدة فقط ليصبح ١٩٥ جنيه شهرياً ، فإن هذا العقد بعد انتهاء مدته الأولى يضحى غير محدد المدة ولا يعرف تاريخ انتهائه ، ومن ثم فإنه يعتبر في هذه الحالة منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر واعتباره متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه ، ويكون لأى من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة ٥٦٣ مدنى ، وأن عبارة ” مرة واحدة ” الواردة بالبند الثالث تنصرف إلى أن الأجرة لا تزيد إلا مرة واحدة ولا تنصرف إلى مدة العقد ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الإخلاء لانتهاء مدة عقد الإيجار باعتبار أن هذا العقد ممتد لمدة مماثلة لمدته الأولى ( ١١ عاماً ) لا تنته إلاّ في ٣٠ / ٤ / ٢٠١٩ استناداً إلى تفسيره الخاطئ لبنوده ، وقد جره هذا الخطأ إلى القصور في التسبيب .
